Les lutins et le consensus *

On pourrait penser que les mots clefs évoqués précédemment pourraient servir de base à une stratégie envisageable pour qu’un syndicat de copropriétaires puisse finir par régler l'épineuse question de l’isolation et de la modernisation du mode de chauffage dans un immeuble ancien.  Elle consisterait tout d’abord à énumérer et étudier toutes les solutions réalistes combinant l’amélioration de l'isolation et les technologies de chauffage. Une fois ces solutions soigneusement sélectionnées en tenant compte des conditions locales de l'immeuble telles que son DJU, la présence ou non d’eau, l'ensoleillement, la distribution ou non en gaz naturel, l'existence ou non d'un terrain autant de facteurs qui influent sur la liste des solutions recevables. Elle consisterait ensuite à présenter pour chacune d'elle une estimation du montant global de l'investissement de départ en déterminant pour chacune de ces solutions envisageables techniquement la période de remboursement envisagée pour trois allures d'augmentation du prix des combustibles : faible, modérée et forte en sachant l’évolution risque plutôt d’être forte que faible. Fort de tout ce travail qui prendrait quelques années, on présenterait l'étude et les tableaux de dépenses lors d'une assemblé générale extraordinaire. Laisser ensuite pendant un an, le temps aux Copropriétaires de prendre connaissance de cette étude et d'en parler entre eux afin qu'ils se fasse une opinion personnelle au fin de voter en connaissance de cause la solution idéale pour eux lors de l’assemblée générale ordinaire de l’année suivante. Comme on le voit cela prend nécessairement du temps. Celui qui souhaite investir pourrait craindre que la solution retenue ne soit pas le résultat d'un consensus mais celle imposée par une majorité fortuite de copropriétaires, favorisant, en fonction de son cas personnel, soit un investissement faible à période courte soit un investissement plus important avec une période plus longue d'échelonnement des dépenses. Moyennant un peu de bon sens on peut raisonnablement espérer que ce scénario est peu probable. Un conseil syndical pourrait établir un planning prenant comme ligne directrice de changer l’appareil de chauffe un an avant la date de fin de vie théorique des anciennes chaudières. Dans le cas où la mise en place d’une chaufferie à base d’énergie renouvelable pourrait être envisagée, en laissant par prudence passer un hiver après la première phase d’isolation pour effectuer quelques mesures de consolidation des calculs thermiques.

Malheureusement entre ceux qui ne veulent rien faire et ceux qui veulent tout casser il y a un monde. Les premiers sont près à tout pour cela, rétention de clefs, ‘’petits’’ mensonges, Les deuxième excédés par cet immobilisme n’hésiterons pas à intenter un procès aux premiers. Pourtant, l’abandon de technologies telles que d’anciennes chaudières à fioul émettrices de gaz nocifs entraîne un coût d'investissement contrebalancé par des dépenses annuelles plus faibles. Ces attitudes sont d’autant plus incompréhensibles que les technologies modernes, telles que le les pompes à chaleur entraînent des dépenses annuelles fortement diminuées et n’imposent pas une isolation poussée de l'immeuble. Laisser trop de temps au temps avant de prendre une décision d’investissement peut aussi coûter cher. En laissant 5 années passer c’est au bas mot la moitié de l’investissement le plus coûteux que la copropriété va dépenser en achat de combustible. Pas nécessairement en pure perte cependant, si le temps de la réflexion permet de retenir la solution la mieux adaptée aux conditions locales du logement concerné.

 Voir à ce sujet les propos des lutins sur le commerce)

Lorsque j'ai interrogé les Lutins thermiques sur la solution la meilleure, selon eux, pour la nouvelle chaufferie de notre immeuble voilà quelle a été leur réponse :

La difficulté dans votre immeuble consiste à mettre en avant la solution qui semble la plus recevable parmi toutes les solutions réalistes envisageables.

Lorsque l'on a la chance d'être à l'intérieur du méandre d'un fleuve où l'eau abonde, il serait dommage de ne pas profiter de la présence de l'eau dans le sous-sol pour générer la majeure partie de l'énergie nécessaire au chauffage et à la production de l'ECS par la plus performante des pompes à chaleur: Celle tirant son énergie de l'eau qui se trouve à l'aplomb de votre terrain. Votre intérêt est de ne pas attendre trop longtemps pour la raison qu'un corps de chauffe de chaudière ancienne ne peut pas toujours être reconditionné. La mise en place d'une chaudière à fioul neuve en urgence et la conservation de la cuve actuelle, suivit de l'installation d'une nouvelle cuve à double paroi respectant les nouvelles normes, serait la pire des solutions en terme de dépense. Ne perdez pas de vue la notion de stand-by en cas d'incident temporaire sur la pompe à chaleur, et ne mettez pas tous les œufs dans le même panier. Compte tenu de la localisation géographique de votre immeuble, et des pertes thermiques en ligne dans les tuyauteries ECS, un apport thermique comme le solaire thermique est inadapté car insuffisant. De même un chauffe-eau électrique collectif de forte puissance simplifie l'installation mais ne résout pas le problème dans son ensemble. Pour assurer un dépannage temporaire éventuel, seule une chaudière à gaz moderne sensiblement plus puissante que la PAC, équipée éventuellement d'un condenseur récupérateur de la chaleur des fumées est de notre point de vue la bonne solution. Concernant l'isolation, il n'est pas indispensable avec cet apport thermique de prévoir les solutions les plus avancées, donc les plus onéreuses telles que par exemple les triples vitrages. Encore un point important, les bienfaits des réservoirs tampons devront être pris en compte et correctement dimensionnés. Quant au chauffage individuel, parfois envisageable dans le cas d'un immeuble neuf bien isolé, avec certaines techniques de chauffage, il est déconseillé dans votre cas et ceci pour les raisons suivantes : Les pompes à chaleur aérothermiques ne sont pas adaptées à votre situation géographique au nord de la Loire, les radiateurs électriques dans un immeuble ancien, difficile à isoler, ne sont pas adaptés, enfin l'implantation après coup de chaudières au gaz individuelles entraîne une gène importante pour chaque copropriétaire et une perte de surface habitable. Reste le cas où votre municipalité ferait preuve de dynamisme et envisagerait l'implantation d'un réseau de chauffage urbain (voir cohabitation) ou de géothermie profonde parfois envisageable en Ile de France. Si vous aviez cette chance, votre installation serait notablement simplifiée et cette opportunité mériterait à coup sûr un examen approfondi de votre part. Vous ne seriez plus dépendant d'une alimentation électrique, mais n’étant plus votre propre producteur d'énergie, vous deviendriez dépendant d’un approvisionnement en eau chaude et des frais correspondant.

^*Un consensus est un accord général (tacite ou manifeste) parmi les membres d'un groupe permettant de prendre une décision sans vote préalable.

Une phrase de Barak Obama présentant ses excuses au peuple américain de ne pas avoir su créer plus de croissance :

« Nous devons travailler plus pour parvenir à un consensus »