Privatif - collectif

Normalement, est privatif ce qui est réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et est commun ce qui profite à tous. Mais cette distinction entre parties communes et privatives n'est pas d'ordre public (art. 2 Loi 1965). Cela signifie que le règlement de copropriété peut déclarer privatif ce qui est normalement commun et vice-versa. Dans le silence ou la contradiction des titres, le juge apprécie au cas par cas selon l'usage qui est fait de l'élément litigieux.

Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif des copropriétaires. Alors que la loi énumère les parties communes, elle n'en fait rien pour les parties privatives. Il en ressort que leur détermination se fera, soit dans le règlement de copropriété, soit par comparaison avec les éléments communs (une même partie ne pouvant être à la fois privative et commune).

Les règlements de copropriété considèrent généralement comme parties privatives :

L'intérieur des appartements, y compris la porte palière, les fenêtres, les volets, les persiennes, les stores, les balustrades et appuis de balcons ; les cloisons intérieures qui ne font pas parties du gros œuvre, les portes de communication entre les pièces, les menuiseries intérieures ; les parquets et carrelages et, d'une manière générale, les revêtements de sol, à l'exception du gros œuvre ; les équipements intérieurs de chaque appartement (baignoire, lavabo…) ; les enduits des murs intérieurs et des plafonds (peinture, papier peint…) ; les caves, greniers et emplacements de garage ; les boîtes aux lettres (même si elles sont placées dans des parties communes). Là encore, le règlement de copropriété peut très bien modifier cette liste.

Le Grenelle 2 a assouplies les procédures de décisions. Comment arriver à obtenir des décisions collectives plus facilement ? S'il est déjà difficile d'avoir un accord sur des travaux concernant les parties communes, comment imposer à un propriétaire d'entreprendre des travaux dans ses parties privatives ? La question de la majorité nécessaire pour décider des travaux était à l'ordre du jour de la loi Grenelle 2, promulguée le 13 juillet 2010, à la demande du groupe du travail. Les règles de vote en copropriété ont ainsi été assouplies et modifient la loi de 1965. En accord avec l'Association des responsables de copropriété (ARC), les travaux d'économie d'énergie, comme l'installation de matériels utilisant les énergies renouvelables, pourront désormais être décidés à la majorité simple*. La loi a également introduit la notion de travaux d'intérêt collectif en copropriété. Sont également concernés : les travaux réalisés sur les parties privatives (fenêtres isolantes, par exemple) et aux frais du copropriétaire du lot, à moins que des travaux équivalents aient été réalisés dans les dix années précédentes.

* Article publié au journal officiel le 08/09/2009 page 8532

Afin d'améliorer la performance énergétique des bâtiments existants soumis au statut de la copropriété et de faciliter la réalisation de travaux poursuivant cet objectif, le projet de loi portant engagement national pour l'environnement, déposé au sénat, prévoit dans son article 3 de modifier l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Sous réserve de son adoption, cette modification permettra, au sein des syndicats de copropriétaires disposant d'une installation collective de chauffage et lors de l'assemblée générale, de voter à la majorité prévue à l'article 25 de la toi de 1965 des travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre comprenant non seulement des travaux sur les parties communes et les éléments d'équipement communs, mais aussi des travaux d'intérêt commun réalisés sur les parties privatives des copropriétaires et aux frais de ces derniers. Cette disposition concerne notamment les fenêtres, qui restent des parties privatives de chaque lot et qui peuvent bénéficier des dispositifs de défiscalisation existants, sous réserve de respecter les conditions fixées par les textes en vigueur.

Cet article fait suite à une question posée au JO le 12/05/2009 page 445

Par Mr Delattre Rémi concernant les difficultés rencontrés par les propriétaires d’appartement situés dans un immeuble géré en copropriété afin de faire des économies d’énergie. Beaucoup d’immeuble anciens sont selon ce Mr des « passoires thermiques» ; ainsi nombre de Français voient leurs charges de chauffage gonfler. C'est Pourquoi, pour améliorer la performance énergétique des bâtiments, il conviendrait de revoir le statut privatif des fenêtres. Il lui demande donc de bien vouloir lui indiquer s'il est envisageable de changer le statut privatif des fenêtres tout en permettant au propriétaire de bénéficier de la défiscalisation sur les économies d'énergie pour faire isoler son appartement, y compris dans les copropriétés.

Rappel des règles de vote selon le type de majorité :

La majorité simple

Si sur 1000 millièmes, les présents et représentés pèsent 600 ; la majorité simple est de 301

(Selon l’article 81-7 de la loi SRU le terme s'abstenir revient à voter pour et non plus contre si le terme " exprimées" est indiqué après le mot "voix".

La majorité absolue

Sur 1000 millièmes, la majorité absolue est de 501

Modification

Le dernier alinéa de l'article 25 concernant la majorité absolue est remplacé par un article 25-1 ainsi rédigé :

« Art. 25-1. - Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent [l'article 25] mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

« Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. »

L'ancien article 25 prévoyait qu'en cas de refus de vote, une seconde assemblée était réunie et procédait à un nouveau vote, à la majorité de l'art. 24. Se posait alors souvent un problème d'absentéisme, que le nouvel art. 25-1 se donne pour objet de résoudre en autorisant à procéder immédiatement à un nouveau vote, sauf si 1/3 des voix n'est pas réuni. On considère dans ce dernier cas que le point méritant plus ample discussion, il convient de reconvoquer l'assemblée générale.

La double majorité

Si une copropriété comporte 1000 millièmes et 10 copropriétaires, il faudra au moins 667 millièmes d'au moins 6 copropriétaires pour constituer une double majorité, quel que soit le nombre de personnes présentes ou représentées à l'assemblée. (Elle représente les 2/3 des millièmes (en valeur absolue)

ET la majorité des copropriétaires (en valeur absolue)

La double majorité allégée

Elle a été instaurée pour faciliter la réalisation des travaux

Il faut : les 2/3 des millièmes présents et représentés (valeur relative) ainsi que la majorité des copropriétaires (valeur absolue)

Exemple : Une copropriété comporte 1000 millièmes et 10 copropriétaires ;

8 sont présents ou représentés, pesant 800 millièmes.

Il faudra au moins 534 millièmes d'au moins 6 copropriétaires pour constituer une double majorité.

L’unanimité

Tous les copropriétaires en valeur absolue. Ce qui signifie que l'unanimité ne peut être obtenue si un seul copropriétaire est absent à l'assemblée générale, et ne s'est pas fait représenter