La rénovation énergétique par la copropriété et son syndic

Le contexte

Une copropriété́ n’est pas une entreprise mais une construction juridique regroupant des copropriétaires avec leur conseil syndical et un syndic. C'est en partie pour cette raison que la rénovation énergétique d’une copropriété́, qui relève du domaine industriel, est difficile à̀ mettre en œuvre. En attendant que la société ait pris ses marques, les membres d'un conseil syndical ont bien du mal et les choses avancent lentement. Cela prend en effet du temps pour expliquer, se faire comprendre, s'entendre sur la description du besoin et sur la définition d'objectifs énergétiques raisonnables. Pour y parvenir les membres du CS doivent avoir une volonté́ collective et c'est seulement lorsque se sont mis d´accord entre eux que le conseil syndical peut espérer mobiliser le syndic et par la suite l’ensemble des copropriétaires au projet d’économies d’énergie. Comme on le voit le chemin est long et les écueils nombreux. Les projets dits « novateurs » comme le chauffage thermodynamique par pompe à chaleur pourtant connu et reconnu depuis environ 30 ans sont encore plus longs à se mettre en place donnant raison à l'adage bien connu "Nul n'est prophète en son pays". On ne peut, en raison de l’urgence de la transition énergétique et notre souhait d’améliorer notre pouvoir d'achat, que regretter la lenteur de ce processus. On peut aussi le regretter aussi pour la balance économique de la France. On peut légitimement estimer que ce ne sera pas « l'audit énergétique réglementaire obligatoire et payant (décret du 27 janvier 2012) » même en mode entendu qui va changer quelque chose. Pas même le discours des fédérations nationales telles que la FNAIM ou de l’UNIS en faveur des économies d’énergie, ni la comparaison du montant des charges ramenées au m² habitable lancé par l'ARC pour évaluer le syndic ou la copropriété la plus vertueuse. Dans la pratique «  le citoyen moyen ne veut plus payer pour être informé ». Il attend que la société mette en place pour lui un système finalisé et il ne veut plus s'impliquer dans la lecture de documents payants et complexes lui expliquant ce qu'il doit faire ou ne pas faire. Même quand ces documents sont gratuits il lui arrive souvent de ne pas les lire

Le syndic dans le contexte

On se trouve en face d’un « trio » formé par le « syndicat des copropriétaires » avec son « conseil syndical »et le « syndic » Le « syndic » de copropriété n'est pas l'élément moteur orientant la copropriété vers les économies d'énergie. Il a peut-être en cela quelques excuses, n'étant ni thermicien ni technicien il n`est pas en adéquation avec le caractère industriel d'une rénovation énergétique. Les « syndic » de copropriété sont en effet avant tout des juristes et des comptables rémunérés par le "syndicat des copropriétaires" et ils n’ont ni les compétences techniques ni le temps nécessaires pour piloter un projet de rénovation énergétique. La plupart du temps en sous-effectif et débordés de travail, ils n'ont parfois même pas le temps de s'occuper des affaires courantes de la copropriété et ils ne font malheureusement, faute de temps et de logiciels adaptés, de comptabilité analytique. Ceci alors que cette prestation devrait pourtant rentrer dans leurs attributions. Comment les syndics pourraient-ils dans ces conditions piloter valablement une rénovation énergétique qui demande un énorme travail de préparation en amont du vote en AG. Ceci alors même qu'ils sont rémunérés seulement si les travaux sont votés au titre de l’inspection des travaux en cours de réalisation. Pour cette raison leur intérêt est de tenter de faire procéder à la réalisation alors que l'étude préalable n'est pas finalisée, voire même inexistante, conduisant à l'échec de la rénovation et à ce que le sociologue Mr Brisepierre nomme "l’effet rebond". Comme on le voit, il faut revoir notre modèle économique de telle sorte que les intérêts du « syndicat des copropriétaires » et de son CS ne soient pas opposés avec ceux du « syndic ». Il est important que le politique trouve une voie qui préserve les intérêts de chaque partie en cause afin le syndic ne tente plus de jouer le rôle de tuteur en cherchant à se positionner comme « maître d'œuvre » alors que ce n’est pas son rôle*. Actuellement, les services que le « syndic » rend à la copropriété́ sont en pratique limités aux aspects juridiques et comptables. Ayant la vue sur plusieurs copropriétés simultanément, il devrait à partir des données comptables aider plus efficacement le conseil syndical de son expérience mais il ne le fait généralement pas. Depuis environ 15 ans les syndics ont complètement abandonné la partie technique. Il y a bien quelques propriétés copropriétés qui avancent sur le sujet grâce à l’engagement d’un copropriétaire bénévole qui constitue le moteur de la rénovation mais ce n'est pas monnaie courante. On pourrait les désigner par l’expression de « leader énergétique ». Compensant les défaillances du syndic ces "leaders énergétiques" sont en pratique des copropriétaires qui incarnent le projet de rénovation aux yeux des copropriétaires qui ne sont d’ailleurs pas toujours disposé à les entendre, estimant que le syndic doit jouer son rôle de tuteur et prendre en main cette charge cette partie alors qu'il n'a ni le temps ni les connaissances de le faire. Il y a deux choses importantes à prendre en compte sur ces « leaders ».

- La première c’est que l’on n’en trouvera pas beaucoup dans les 8 millions de copropriétés à rénover. Ils ont des convictions écologiques et évitent de les afficher publiquement. Ils disposent de compétences, notamment techniques et le fait que les syndics souhaitent se positionner comme eux en « maître d'œuvre » ne les aident pas à s’approprier le sujet.

- La seconde remarque sur les « leaders » est que la copropriété étant un collectif qui se vit comme une démocratie, cela ne mène à rien s’ils agissent seul. Pour pouvoir agir, le leader doit donc parvenir à enrôler chacun des membres du Conseil Syndical, en répartissant au mieux les taches vers chacun d'eux. Ce sont ensuite les membres du CS qui transmettront leurs compétences propres vers leurs voisins de palier en espérant qu'ils soient entendus et crus. Comme on le voit il faut consacrer beaucoup de temps et d'effort avant de passer à la phase de réalisation de la rénovation énergétique. C’est la raison pour laquelle il faut échelonner le projet de rénovation en plusieurs étapes. Il peut arriver que dans certaines copropriétés, la situation de blocage soit telle que la rénovation énergétique doive passer d’abord par un renouvellement du Conseil Syndical, voire même par le remplacement du syndic.

*Peut être en finançant totalement les frais d’étude au titre de l’aide fiscale en minorant d’autant les autres aides ( Crédit d’impôt, CEE, fond chaleur renouvelable, aide aux banques pour le PTZ)

Le trio syndicat des copropriétaires – syndic - CS

La mauvaise cohabitation entre parties communes et privatives, entre chauffage individuel et collectif, ainsi que la difficulté́ qu'a un citoyen lambda à appréhender les problèmes en raison du manque de coordination entre le politique et le législateur, entre les acteurs internes et externes à la copropriété́ fait qu’ils ont bien du mal à se comprendre les uns les autres. De toute évidence, la tâche du TRIO formé par le SYNDICAT- SYNDIC - CS n'est pas simple. Si un nouveau métier devait malgré́ tout être créé́ pour faciliter l'émergence d’une transition énergétique dans les copropriétés les mots "communication", "médiation" et « formation »ne peuvent être ignorés plus longtemps.

Rôle du « Maitre d’ouvrage »

Commanditaire et propriétaire des biens associés au projet, le « maître d'ouvrage » (ou une entité lorsque l'on évoque la « maîtrise d'œuvre ») est celui qui définit le cahier des charges et par conséquent les besoins, le budget, le calendrier prévisionnel ainsi que les objectifs à atteindre. Pour réaliser son projet, le maître d'ouvrage fait appel à un maître d'œuvre ( Il peut par ailleurs se faire aider d'une maîtrise d'ouvrage déléguée* pour le gérer au mieux). Donneur d'ordre, il suit le projet durant toute sa réalisation, il est le dernier à intervenir si besoin lors de la réception, puisqu'il en est à la fois le pilote et le propriétaire. Le  terme de « maître d'ouvrage » est surtout employé dans l'univers de la construction, même s'il a tendance à s'étendre à d'autres domaines.

Rôle du « Maitre d’œuvre »

Le maître d'œuvre désigne la personne (ou plusieurs prestataires lorsque l'on évoque la maîtrise d'œuvre), chargée de la conception puis de la conduite opérationnelle des travaux. Sélectionné et rémunéré directement (ou indirectement) par le maître d'ouvrage, Il est celui qui sélectionne, en accord avec le maître d'ouvrage, les  prestataires (Sous-traitants réalisant les différents sous-ensembles du projet). Il est aussi celui qui exécute la passation des marchés pour le compte du maître d'ouvrage propriétaire des biens associés au projet. Les sous-traitants reçoivent les instructions du maître d'œuvre, le maîtrise d'ouvrage ayant seulement un " droit de regard " sur leur façon de travailler.

*IMPORTANT
En tant que propriétaire des biens, c'est le "syndicat des copropriétaire" conseillé par le CS qui joue le rôle de « maître d'ouvrage ». C'est en conséquence le  "syndicat des copropriétaires" c’est à dire l'ensemble des copropriétaires qui sélectionne le « maître d'œuvre » de son choix lors de l'AG en tenant compte des recommandations du conseil syndical (CS).
Lorsque le maître d'ouvrage ne possède pas l'expérience « métier » nécessaire au pilotage du projet, il peut faire appel à une « maîtrise d'ouvrage déléguée » (dont la gestion de projet est le métier). On parle ainsi d'assistance à maîtrise d'ouvrage (notée AMO). L'AMO peut servir d'interface entre le maître d'œuvre et le maître d'ouvrage afin d'aider ce dernier à définir clairement ses besoins et de vérifier auprès du maître d'œuvre si l'objectif est techniquement réalisable. La maîtrise d'ouvrage déléguée ne se substitue pas pour autant à la maîtrise d'ouvrage et n'a donc pas de responsabilité directe avec le maître d'œuvre. Par contre le Maitre d'œuvre a obligation de résultat dans la mesure où il doit respecter le cahier des charges et par conséquent les besoins, le budget, le calendrier prévisionnel ainsi que les objectifs à atteindre en termes de performance.

Abréviation
Pour éviter les confusions dans un dossier ne pas utiliser d'abréviation pour le « maître d'œuvre » et le « maître d'ouvrage » ou les définir clairement au début du contrat
Par exemple MOE pour le « maître d'œuvre » et MOA pour le « maître d'ouvrage »